موفقیت در هر پروژه، به‌ویژه در پروژه‌های کلان و پیچیده‌ای مانند ساخت و بهره‌برداری از مجتمع‌های تجاری، نیازمند هدف‌گذاری دقیق، برنامه‌ریزی اصولی و بهره‌گیری از دانش و تجربه متخصصان است. مدیرعامل محترم آنتیک، در مقاله‌ای با عنوان کنایه‌آمیز اما قابل تأمل “کارفرما؛ خوب، بد، زشت”، به بررسی و دسته‌بندی رویکردهای مختلف کارفرمایان و سرمایه‌گذاران در صنعت ساخت‌وساز مراکز خرید در کشورمان پرداخته‌اند. این مقاله، که با نگاهی انتقادی و در عین حال سازنده نگاشته شده، به اهمیت مشاوره تخصصی از همان گام‌های نخستین پروژه تاکید دارد.
چالش کپی‌برداری ناصحیح و فقدان آینده‌نگری
مقاله با این مقدمه آغاز می‌شود که متأسفانه امروزه در بازار ساخت‌وساز کشور، شاهد کپی‌برداری‌های ناصحیح از موفقیت‌های دیگران در زمینه ساخت مجتمع‌های تجاری هستیم. بسیاری از افرادی که زمینی با متراژ قابل توجه (بیش از ۵۰۰۰ متر مربع) و بخشی از سرمایه اولیه (۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه ساخت) را در اختیار دارند، بدون آینده‌نگری کافی و گاه با مشاوره‌های اشتباه، اقدام به ساخت مجتمع تجاری می‌کنند. تفکر غالب این است که پس از اتمام اسکلت و رسیدن به مرحله سفت‌کاری، با پیش‌فروش واحدها می‌توانند مابقی سرمایه را تأمین کنند. در این مسیر، معمولاً با هدف کسب سود بیشتر از طریق فروش متراژ بالاتر، حداکثر تراکم تجاری مجاز را در نظر می‌گیرند.
انتظارات نامعقول از شرکت‌های راه‌انداز
اکثریت این پروژه‌ها، صرفاً به دلیل رایج شدن سه کاربری اصلی خرید، خوراک و تفریح در مراکز خرید کشور، بدون هیچ‌گونه مطالعه بازار دقیق و تعیین ترکیب صنوف متناسب با نیاز منطقه، شروع به ساخت می‌کنند. مشکل زمانی بروز می‌کند که در انتهای کار و با اتمام منابع مالی، از شرکت‌های راه‌انداز و بهره‌بردار، انتظاراتی فراتر از عرف و گاه انتظار معجزه دارند. اگر شرکتی راه‌اندازی پروژه آن‌ها را بسیار دشوار یا غیرممکن بداند، کارفرما آن شرکت را به عدم تخصص متهم می‌کند. این در حالی است که در مراحل پایانی ساخت، امکان ایجاد تغییرات زیرساختی اصولی، که باید در طول زمان ساخت رعایت می‌شد، بسیار محدود و پرهزینه است. نتیجه این رویکرد، پروژه‌های متروکه‌ای است که حتی پس از گذشت سال‌ها از اتمام ساخت، خالی باقی مانده‌اند.
رویکرد متفاوت در کشورهای توسعه‌یافته
در مقابل، مقاله به رویکرد کاملاً متفاوت در کشورهای توسعه‌یافته اشاره دارد. در این کشورها، کارفرمایان با ایمان به قدرت دانش و تخصص، از همان ابتدا کار را به دست کاردان می‌سپارند. آن‌ها اولین قرارداد مشاوره خود را با شرکت‌های متخصص در زمینه مشاوره، راه‌اندازی و بهره‌برداری مراکز خرید منعقد می‌کنند. این شرکت‌های تخصصی با رویکردی بلندمدت و با انجام محاسبات و برآوردهای مالی دقیق، به تعیین نوع کاربری پروژه، متراژ مفید تجاری، امکانات مورد نیاز، تعداد طبقات، دسترسی‌ها و نحوه چرخش مشتریان می‌پردازند. پس از این مرحله مشاوره استراتژیک و مشخص شدن نقشه راه، کارفرما اقدام به انتخاب شرکت مشاور معماری و سپس تیم‌های پیمانکاری ساخت می‌کند.
دسته‌بندی کارفرمایان: خوب، بد، زشت
مقاله در ادامه، کارفرمایان داخلی را بر اساس زمان بهره‌گیری از مشاوره تخصصی، به سه دسته تقسیم می‌کند:
- کارفرمایان خوب: این دسته از کارفرمایان، که کمتر از ۱۰ درصد کل پروژه‌های تجاری در حال ساخت کشور را تشکیل می‌دهند، از همان ابتدای تصمیم‌گیری از مشاوره شرکت‌های تخصصی راه‌اندازی و بهره‌برداری بهره می‌گیرند. آن‌ها با داشتن چشم‌اندازی بلندمدت، مسیر پروژه را به درستی طی کرده و به بهترین نحو ممکن به اهداف و بالاترین سود احتمالی دست می‌یابند.
- کارفرمایان بد: این گروه، پس از حدود ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی پروژه به فکر استفاده از مشاوران تخصصی می‌افتند. در این مرحله، به دلیل عدم امکان ایجاد تغییرات زیرساختی اساسی در اسکلت، دسترسی‌ها، و عمق و مساحت واحدها، و همچنین سختی در متقاعد کردن کسبه برای ورود به مرکز خرید، راه‌اندازی پروژه بسیار سخت، اما غیرممکن نیست. این کارفرمایان زمانی به فکر مشاوره می‌افتند که پروژه از لحاظ عملیاتی با مشکلات زیرساختی مواجه شده و هرگونه تغییر، هزینه تخریب و تأخیر در زمان‌بندی را به همراه دارد.
- کارفرمایان زشت: این دسته، تنها در زمان اتمام عملیات عمرانی و صرفاً برای افتتاح مرکز خرید به سراغ شرکت‌های تخصصی می‌روند. در این مقطع، به دلیل اتمام بودجه، نبود امکانات و زمان برای تغییرات زیرساختی، دست شرکت راه‌انداز و بهره‌بردار کاملاً بسته است. این کارفرمایان که اغلب با پیش‌فروش یا تهاتر بخشی از فضاها با پیمانکاران فاقد تجربه کسب‌وکار، و عدم توانایی در پیش‌فروش کامل پروژه، مجبور به ماندن در پروژه تا زمان راه‌اندازی می‌شوند، در حالت بلاتکلیفی و با ریسک خالی ماندن بخش قابل توجهی از فضای پروژه مواجه هستند. متأسفانه، بسیاری از این پروژه‌ها پیش از افتتاح تعطیل شده یا با شکست مواجه می‌شوند.
لزوم ترسیم افق روشن و هدف‌گذاری بلندمدت
مقاله در پایان با این نکته خاتمه می‌یابد که انسان زمانی امنیت خاطر و آرامش دارد که افق روشنی برای آینده خود ترسیم کند و با انگیزه برای رسیدن به آن تلاش نماید. نویسنده با آرزوی توفیق برای کارفرمایان خوب و موفق کشور، ابراز امیدواری می‌کند که سایر سرمایه‌گذاران و کارفرمایان نیز با تعیین اهداف بلندمدت و چشم‌انداز روشن برای پروژه‌های خود، بناهایی ماندگار و قابل تحسین از خود به یادگار بگذارند.
